古人如何买房与置业？

　　当代都市里，住房是职场人绕不开的话题。租房的漂泊、买房的重压、通勤的奔波藏着无数人生细碎。古代“职场人”也一样，从宦海浮沉的官吏、浪迹天涯的文人到寄身官署的幕僚，他们也有自己的“住房故事”，里面藏着最真实的历史烟火。

　　1、从官舍到赐宅

　　商周时期实行分封制度，诸侯、卿大夫在封地或治所的官邸兼具办公与居住功能。到战国时期，各国为强化中央集权，开始对官吏的居住进行统一规划，至秦汉时期形成较为完善的官舍制度。这些官舍多与官署相连，形成工作与生活一体化的“机关大院”，既方便办公，也方便管理。《汉书·曹参传》记载，曹参任相国时“相舍后园近吏舍，吏舍日饮歌呼”，正是官舍生活的写照。西汉官员何并为官清廉，历任县令、郡太守等职，朝廷配有官舍，但他要求妻子和儿女不得到官舍来。《汉书·何并传》记载：“（何并）性清廉，妻子不至官舍。”除了官舍，皇帝还时常向大臣赐宅。《汉书·高帝纪》记载，汉高祖刘邦曾下诏，明确为列侯、二千石官员赐予住宅，用“住房福利”笼络人心。《后汉书·郭汲传》记载，郭汲任并州牧，很有政绩，被朝廷召为太中大夫，光武帝刘秀下诏“赐宅一区，及帷帐钱谷，以充其家”。

　　▲莫高窟第420窟壁画之大型住宅院落

　　在唐代，官舍制度的覆盖面有所扩大。《唐语林》记载：“赵璘历祠部郎，同舍多以祠曹为目。”这里的“同舍”，指官员集体居住的宿舍，是为中下级官吏提供的住所。《唐会要》记载：“南北卫百官等，如闻昭应县两市及近场处，广造店铺，出赁与人。”这里说的是，唐代官舍不仅用于分配，还可以出租，租金收入成为官员住房的重要补充。赐宅的对象则多为功臣，如安史之乱后郭子仪因功被赐亲仁坊四分之一的土地来营建宅邸，规模宏大到家人互不相识的程度。《旧唐书·郭子仪传》记载：“（郭子仪）宅在亲仁里，居其里四分之一，中通永巷，家人三千，相出入者不知其居。”再如马周，唐太宗为表彰其治国之功，亲自选址为其营建宅邸，并赏赐奴婢与生活用品。《旧唐书·马周传》记载：“时驾幸翠微宫，敕求胜地，为周起宅。”　　宋代的官舍管理制度更加完善。为管理官舍，宋朝专门设立“楼店务”（后改名“店宅务”），相当于古代的“国有房产管理局”，负责公房的出租、维修与租金收缴。店宅务直属太府寺，负责官屋出租、修缮与租金征收。《续资治通鉴长编》记载，宋真宗景德年间，开封官屋达两万余间，年租金收入十四万贯，全部上缴皇帝内藏库。南宋迁都临安后店宅务仍存，其年租金收入更多达三十万贯，成为一项重要财政来源。与此同时，对官舍管理更为严格，官员侵占官舍将受到处罚。《宋史·晏殊传》记载：“又奏论殊役官兵治僦舍以规利。坐是，降工部尚书，知颍州。”这里说的是，时任宰相的晏殊遭谏臣孙甫、蔡襄弹劾，遂罢相，改以工部尚书身份出知颍州，罢相的罪状中，有一条是调动官兵来修自己的官舍。

　　2、租房与宦海日常

　　古代虽有赐宅制度，但赏赐对象不是功勋之臣就是重臣，普通官员难以享受。至于官舍制度，随着官员队伍越来越庞大，也难以做到全覆盖，不少中下级官吏需要自己解决住房问题。即便是高级官员，因为官舍面积有限，也要另行解决住房的问题。唐代时，卢怀慎身为副宰相，官舍不够住，只能另想办法，一度居住在简陋的民宅中。《明皇杂录》记载：“（卢怀慎）卧于敝箦单席，门无帘箔，每风雨至，则以席蔽焉。”此外，官员离任需交出官舍。宋代朱彧《萍洲可谈》记载：“王荆公妻越国吴夫人，性好洁成疾，公任真率，每不相合。自江宁乞骸归私第，有官藤床，吴假用未还，吏来索，左右莫敢言。公一旦，跣足而登床，偃卧良久，吏望见，即命送还。”这里说的是：王安石离任江宁府时其夫人私自带走一件藤床，被郡吏追索归还。这说明，离任官员不仅要交出官舍，就连官舍中的陈设也得完整交还。

　　在这种情况下，租房成为不少官员不得不面对的问题。白居易在长安做官前后约二十年，长期租房居住。白居易任校书郎时写有《卜居》一诗，诗中写道：“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。”白居易曾租住于昭国坊，他写诗描述自己租房的生活：“柿树绿阴合，王家庭院宽。瓶中鄠县酒，墙上终南山。”唐穆宗时，郑权任工部尚书，掌管全国工程建设，按理说不存在住房问题，但韩愈在《韩昌黎文集》中称其“家属百人，无数亩之宅，僦屋以居”，说明其长期以租房为居，故韩愈赞其“贵而能贫，为仁者不富之效也”。到宋朝，官员租房居住更成为普遍现象。朱熹在《朱子语类》中称“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋”。苏辙官至御史中丞，却终生在京城租房，他在《闻诸子欲再质卞氏宅》中自嘲：“我生发半白，四海无尺椽。”苏轼早年在京城任职，长期租房居住，他在《与章子厚书》中说“俸入所得，随手辄尽”。

　　▲仇英《清明上河图》（局部）

　　大量的租房需求抬高了房租水平。在唐代，京城长安形成了很大的租房市场，一些权贵趁机囤房抬价，许多级别较低的官员难以承受高房租的困扰。为平抑租金，唐玄宗曾颁布《禁赁店干利诏》，明确“南北卫百官等，如闻昭应县两市及近场处，广造店铺，出赁与人，干利商贾，莫甚于此。自今已后，其所赁店铺，每间月估不得过五百文”，这里虽是在限制商业店铺租金，但也间接遏制了住宅租赁市场的涨价风潮。到宋朝，由于城市人口密度的进一步增加，住房问题更为突出，房租也水涨船高。宋仁宗时诗人文同在开封府任职，租了一处较为偏僻的房子，条件也一般，他在《西冈僦居》一诗中有“西冈颇幽僻，爱此远市廛。问得王氏居，十楹月四千”之句，说明其月租金高达四贯，而当时一名县令的月收入才三十贯。为保障民生，宋朝常发布减免房租的诏令，如南宋高宗绍兴二十一年（1151年）针对中下级官吏房租负担太重问题专门下诏，要求“诸路公私房廊白地钱并减半”。类似政策虽能缓解于一时，却改变不了租房成本高昂的现实。

　　3、耗尽薪俸的安居执念

　　古人对置办田产有特殊的执着，在他们看来，租房毕竟不如买房划算，所以条件允许的话能买还是买。《史记·萧相国世家》记载：“（萧何）置田宅必居穷处，为家不治垣屋。”身为西汉开国丞相，萧何刻意选择偏僻地段购置田宅，避免因财富张扬引发政治风险，成为古代官员“低调买房”的典型，也说明西汉时官员自行置办田宅是允许的。不过，汉代对官吏置办田宅有一些特殊规定，如张家山汉简《二年律令·户律》规定“欲益买宅，不比其宅，勿许”，即买房时必须购买与现有住宅相邻的房屋，禁止跨区域购置。之所以这样规定，是旨在维护基层社会稳定，防止出现大规模土地兼并现象。

　　▲开封清明上河园之九龙桥

　　不过，类似规定很容易沦为“纸面约束”。东汉末年，宦官赵忠在洛阳广置田宅，占地广阔，规格堪比皇宫。汉献帝由长安东归洛阳，皇宫被毁，城中最好居所就是赵忠的宅子，汉献帝曾在此临时居住。《三国志·魏书·武帝纪》裴松之注引《献帝春秋》记载：“天子初至洛阳，幸城西故中常侍赵忠宅。”但这只是赵忠田宅中的一处，他至少在邺县还有大型田宅，《资治通鉴·汉纪五十》记载“皇甫嵩之讨张角也，过邺，见中常侍赵忠舍宅踰制，奏没入之”。后来，袁绍从韩馥手中夺去冀州，韩馥搬出在邺县的官舍，临时居住的就是赵忠在邺县的旧宅。《三国志·魏书·袁绍传》裴松之注引《九州春秋》记载：“馥不从，乃避位，出居赵忠故舍。”

　　唐代时，也允许官员买房。对官员来说，有自己的房子固然好，但最大的困难是房价太高，难以承受。白居易在长安四处租房住，一心想买一处自己的房子，他攒了十年的钱，仍不够在长安城里买房。白居易曾写《秦中吟十首·伤宅》一诗，诗中有“一堂费百万，郁郁起青烟”“岂无穷贱者，忍不救饥寒”等句，通过批判豪门贵族修建奢华宅邸，反衬自己与普通官员的住房困境。白居易最后只得在长安以东的渭南县买了一座宅子，由于距离太远，他平时干脆住在官衙里，只有休息日回渭南家中，过起了“异地上班”的生活。不过，白居易已经很满足了，他在《渭村退居寄礼部崔侍郎翰林钱舍人诗一百韵》中写有“圣代元和岁，闲居渭水阳。不才甘命舛，多幸遇时康”之句。韩愈的官职比白居易高，他做过吏部侍郎。然而，韩愈历时三十余年才买下属于自己的住宅。搬进新宅后，韩愈回顾了自己的“买房奋斗史”，不禁感慨良多，作《示儿》诗一首，开篇即写道：“始我来京师，止携一束书。辛勤三十年，以有此屋庐。”

　　宋朝商业发达，民间有大量的投资需求，房地产成为热门领域，由此进一步推高了房价。在这些“炒房大军”中，除腰缠万贯的商贾群体，还有不少宗室贵戚以及较为富裕的朝廷官员。《续资治通鉴长编》记载“诸王邸多殖产市井，日取其资”。宋仁宗朝重臣夏竦也是著名的炒房者，《续资治通鉴长编》有“时故相夏竦邸店最广”的记载。北宋覆亡后，大批北方士民南渡，又推高了南方的房价。宋人赵彦卫在《云麓漫钞》称“富家巨室，竟造房廊，赁金日增”。

　　▲南明弘光元年（1645年）徽州土地买卖契约

　　宋朝的房价高到什么程度呢？北宋开国不久的太平兴国初年（976年），大将军田钦祚在汴京购置一处宅院，花费不过五千贯；到了宋徽宗政和七年（1117年），淮南转运使张根则直言“一第无虑数十万缗，稍增雄丽，非百万不可”。这说明，在汴京置办一处住宅，北宋初年尚只需数千贯，而到北宋末年就高达上百万贯，房价涨了数十倍乃至百余倍。宋朝宰相一级的高级官员月俸也只有三百贯，以这样的收入想在大城市里购置一处房产，就显得非常困难了。寇准曾任同平章事，属宰相一级，为官四十年的他竟没买过一处房子，诗人魏野写诗说他“有官居鼎鼐，无地起楼台”，人们于是将寇准称为“无地起楼台相公”。

　　4、限购与调控

　　为抑制房地产过热的问题，历代朝廷都在想办法，其中许多朝代都有“求田问舍”的制度。“求田问舍”语出《三国志·魏书·陈登传》，宋人郑克在《折狱龟鉴》中认为“卖田问邻，成券会邻，古法也”，说明其作为一项制度很早就有了。这项制度的内容是：有房子要出售时，业主须先征询族人、邻人的意见，这些人享有“优先购买权”，他们都不要时，才能自由销售。这项制度被纳入朝廷法律，如《宋刑统·户婚律》就规定“应典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易”。元朝对这项规定还进行了细化，规定当业主来征询亲邻们的意见时，如果不买，必须在三天内予以明确答复，有购买意向的要在五天内向业主报价。

　　为规范房地产市场，一些朝代很重视牙行的作用。在房地产交易中，牙行属中介机构，大约从南北朝开始，朝廷就规定不经牙行等中介机构而进行的私下交易视为非法。这项制度越来越完善，《宋刑统·户婚律》规定“有将物业重叠倚当者，本主、牙人、邻人并契上署名人，各计所欺入己钱数，并准盗论。不分受钱者，减三等，仍征钱还被欺之人”，故叶适称“得产有堪合，典卖有牙契”。这项规定有助于房产税的征收，买卖双方除付给牙行一定费用外，还要向朝廷缴纳一定比例的契税，西周称“廛布”，西汉称“赀算”，唐朝称“间架税”，宋朝称“屋税”，元朝称“宅税”。

　　从官舍到赐宅，从萧何的穷巷之居到白居易渭南买房，古人的“住房故事”里藏着最真实的生活肌理。那些关于租房还是买房的纠结，那些房费与生活费的盘算，同样是历史的一部分。正如杜甫在草堂中写下的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”那样，安居始终是古代“职场人”的追求与梦想。只是在很多时候，要圆这个梦却并不是那么容易的。